近日，半岛购房俱乐部孙女士提出一个问题：“我们的单元门已经坏了挺长时间了，不知道如果要换的话，是向物业申请使用物业费，还是公共维修基金？是否需要征得整个单元业主的同意？”其实，我们买房时，除了购房款之外，还要另外支付两个费用，即公共维修基金费和入住使用后缴纳的物业费。但很多业主如孙女士一样，对于这两项费用并不了解，甚至说不出他们的差别。这两种费用为什么要分开来缴纳？今天记者就来给大家讲讲。 公共维修基金又叫房屋养老金或者是大修资金，收费标准一般为房屋房款的2%-3%。主要用于房屋保修期满后公共部位、公共设施的大、中修和小区公共设施设备的更新、。公共部位指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 物业费是业主或者是物业产权人、使用人委托物业管理公司对社区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和等项目进行日常、修缮、整治等与业主生活相关的服务所收取的费用。 1、缴纳费用的归属权不同。公共维修基金是业主在正式入住前一次性缴纳的，入住之后没有特殊情况不需要再次缴纳。这笔费用由成立的业主委员会或者是社区所在地的房管局统一保管，但使用所有权在业主。只有在房屋的保修期满或者是社区房屋大修时才能使用，使用时，需要获得全体业主的投票决定才可。物业费是业主入住社区之后按月或者是按季度缴纳的，这笔钱属于物业公司，是物业公司对社区内的房屋建筑及其设备、绿化、卫生、交通、治安和等项目进行日常、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所获得的报酬。业主不能以任何理由无故拖欠物业费用，当然，如果物业费征收不合理，或者是征收后，物业公司却不好好为业主服务，遭到业主投诉的，那么业主委员会是可以开会决议物业公司的去留的。 a型血人的性格 2、费用使用流程不同。公共维修基金的所有权是全体业主，所以想要使用这笔资金，必须要获得业主的同意。具体的申请流程是，向业主委员会提出申请，然后通知全体业主，如果该举措获得三分之二业主的同意的话，那么经过审核和批准之后，才可使用划拨的资金，动工维修。物业费是社区日常的与管理，如果社区的公共区位需要一些小修小补，或者是业主发现什么地方破损、有问题时，可以向物业公司反馈，在物业管理处进行登记，物业公司确认审核通过后，就可使用这笔费用对社区进行，维修。 3、使用范围不同。公共维修基金主要是用于社区大规模的翻修和，主要包括房屋的防水，墙体，电梯维修等，日常的小修小补如果用公共维修来解决来说，有点大材小用。房屋除了基本的保修期之外，一般来说，出现较大问题的年限也在10年以上，所以公共维修基金更像是房屋的养老金或者是保障。而物业费的使用相比公共维修基金就就是小修小补了，主要是社区内部的、卫生与打理等，费用很少。物业费用的合理使用足以保障业主的日常生活正常进行。 相较于物业费，公共维修基金的使用条件相对比较严格。其使用前提有两个：一是房屋的保修期满之后才能使用，二是在对公共部位大修、翻修的时候才能使用，小问题一般是用物业费来解决的。同时，在不使用维修基金的阶段里，维修基金作为公共资产和固定资产除了购买国债或法律、法规的其他基金范围外，用作他处。而且使用时要获得业主的同意才可。 另外，公共维修基金还有一些其他的特殊用法，如物业费和公共维修基金费在特殊情况下可以转借一部分，主要是指在社区维现的问题不是特别大，物业就可以解决，但是物业公司费用紧张的情况下，物业可以与业主委员会商议从公共维修基金中暂借相当于一个月物业费的额度用于社区的维修和翻新备用金，在约定归还的时间内，物业公司要尽快归还这笔费用。而社区房屋或者公共区位需要大修使用到公共维修基金的，可预先支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。这项决定同样要获得业主委员会的审批同意。
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